Noticias inmobiliarias

Uno de los factores más importantes que pueden modificar los plazos de venta de un inmueble, dependen del estado del mismo y como varíante principal, el precio adecuado a valor de mercado.

Autor: Javier Vicente

Director en Alaba Properties Real Estate

Vender una vivienda, cada vez es un proceso más elaborado, tanto en cuanto, la oferta es amplía, y se requiere una inversión de recursos y tiempo cada vez más considerable.

La ciudad de Madrid es un amplio panel de venta, estructurado por distritos y barrios.

Según Javier Vicente, director de Alaba Properties Real Estate, es necesario para realizar una correcta gestión de venta, tener un conocimiento exhaustivo de los diferentes distritos y de cada uno de sus barrios.

Así mismo cabe mencionar la importancia de las diferentes tipologías de vivienda, atendiendo a su metraje, número de habitaciones, estado y rango de precio, para estructurar de manera adecuada un tiempo de venta medio.

Según Alaba Properties Real Estate, en el distrito de Chamberí, uno de los más emblemáticos y con precios más elevados de la capital, el precio medio de los inmuebles en venta supera el millón de euros, con un valor más repetido en torno al millón doscientos mil euros y una moda de setecientos cincuenta mil.

En función del valor de venta, observamos distintos tiempos estimados de cierre de ventas.

Los inmuebles en el rango superior a 1.800.000€, necesitan una media de ocho meses, mientras que los que menos tiempo necesitan, en torno a los 4 meses, son los situados en el rango de la mediana, entre 600.000€ y 800.000€.

Según Javier Vicente, estos gráficos, son un ejemplo esclarecedor del comportamiento de los datos, en función de diversas variables, con especial incidencia en el barrio y distrito del que hablemos.

Atendiendo a la tipología de cada inmueble según su número de habitaciones, esta varían en función del distrito/barrio, ya  que en cada uno de ellos, predomina un metraje y número de estancias determinado.

Como ejemplo, para el distrito que nos ocupa observamos en el gráfico de más abajo que la tipología de inmuebles con más activos (326 pisos) es aquel que tiene 3 habitaciones, siendo los inmuebles con más de 6, los que suman menos activos (74 inmuebles)

Por último, se ha de estar atento a la evolución de precios medios de los inmuebles y precio medio por m2, para tener una situación clara en todo el proceso. No olvidar, que estos indicadores, varían en función de cada inmueble, atendiendo a su estado, orientación y algunos otros factores correctores, que harán que este sea más alto o inferior a la media establecida en las tablas.

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Autor: Javier Vicente

Director en  #ALABA PROPERTIES REAL ESTATE

Salamanca o Chamberí: ¿qué barrio madrileño atrae más a los ricos?

• Salamanca y Chamberí son los dos distritos históricos de Madrid que más han atraído al lujo
• Los dos barrios tienen el precio de la vivienda más alto de toda la ciudad

Madrid es la vigésimo tercera capital mundial favorita de las grandes fortunas para instalar su residencia, según la consultora Knight Frank. Las razones son tres: el bajo precio de la vivienda de lujo en comparación con otras grandes ciudades, el clima suave y las buenas conexiones internacionales. Los ricos buscan viviendas principalmente en dos distritos de la capital, el Barrio de Salamanca y Chamberí.

El censo de cada barrios es radicalmente diferente: Chamberí cuenta solo con 272.489 habitantes censados, mientras Salamanca suma 767.225. También la renta media por hogar es sustancialmente superior en Salamanca, un 15%. En el Barrio de Salamanca, una familia ingresa al año una media de 52.250 euros, mientras que en Chamberí la cifra es 45.319 euros, según datos facilitados por la plataforma Fragua by Atlas Real Estate. La renta media nacional es de 35.497 euros, según los datos de 2021 del Instituto Nacional de Estadística (INE). Casi un 90% tiene nacionalidad española y entre la población extranjera los venezolanos son los segundos que más casas tienen en el Barrio de Salamanca mientras que en Chamberí este puesto lo ocupan ciudadanos italianos.

Sin embargo, el dato de población empadronada y nacionalidad puede esconder otra realidad. ¿Por qué? Inés Ramos, directora comercial de Home Boutique para el Barrio de Salamanca y Chamberí, recuerda que muchos latinoamericanos que compran vivienda en España “tienen la doble nacionalidad y cierran operaciones como españoles, portugueses e italianos”. Además, muchos no llegan nunca a empadronarse porque solo pasan temporadas en nuestro país. Ramos apunta que el 70% de los encargos que llegan de Latinoamérica es para una vivienda de residencia ocasional. El 30% restante es para invertir. “Los mexicanos solo vienen como inversión, compran, pero no viven aquí”, añade.

¿CÓMO SE HA COMPORTADO LA VIVIENDA?

El precio de la vivienda en el Barrio de Salamanca ha crecido más que en Chamberí: un 11,57% frente a un 8,25%, respectivamente, según datos del Colegio de Registradores facilitados por la plataforma de datos inmobiliarios Brainsre. A pesar de que es gran un aumento interanual, otros distritos de la capital, como Villa de Vallecas o Centro, han experimentado crecimientos superiores, del 13,69% y del 11,78%, respectivamente. Una vivienda de 100 metros cuadrados cuesta de media en 614.900 euros en Salamanca y 557.600 euros en Chamberí, según Brainsre. Pero, ¿cuánto ha subido en los últimos años? En el primero, el precio ha aumentado un 46% desde el año 2010, mientras en el segundo lo ha hecho en un 36% desde la misma fecha.

“La inversión latinoamericana ha sido un gran factor en este aumento, en concreto en el Barrio de Salamanca frente a Chamberí. El primero tiene una mayor oferta de servicios y esto es atractivo para el inversor latino. Chamberí es más español, más castizo, donde el nacional busca tranquilidad más residencial. Salamanca ofrece restauración, tiendas, etc. Cuando el latino que viene a pasar una temporada quiere tener a su alcance este tipo de ocio porque no viene a vivir, lo tiene como una residencia de temporada, viene a pasar 2 o 3 meses y quiere tener la oportunidad de divertirse”, explica la directora comercial de Home Boutique .

Fuente:(https://www.epe.es/es/madrid/20221118/salamanca-chamberi-barrio-madrileno-ricos-78693564)

La gestora de fondos de inversión en real estate Persépolis Investments ha comprado por 25 millones de euros el edificio completo de Sagasta, 27 y prevé su reforma para para convertirlo en un inmueble de pisos de lujo..

El vendedor de este edificio histórico es Inmobiliaria Colonial y la adquisición se ha realizado a través de Mahnaz, uno de los vehículos de inversión de la compañía. Según la plataforma de big data inmobiliario de Brainsre, el precio medio en el barrio de Trafalgar y en esas manzanas concretas roza los 6.000 euros el metro cuadrado, algo por debajo de los 6.200 de media de todo el distrito de Chamberí.

El nuevo activo cuenta con algo más de 5.000 metros cuadrados que Persépolis prevé reconvertir en pisos residenciales de lujo, uno de sus nichos de mercado junto a la adquisición, transformación y venta de activos inmobiliarios urbanos en España que también incluyen el sector residencial tradicional, hoteles y apartamentos turísticos.

Fue construido en 1901 y diseñado por el arquitecto español Eduardo de Adaro Magro, reconocido internacionalmente por su trabajo como arquitecto colaborador en la construcción del edificio del Banco de España que alberga el Banco Central.

Fuente:(https://www.larazon.es/madrid/20221115/42ffgdpbtffptmyaypjf5oojcy.html)

Las entidades financieras coinciden en proyectar que el inmobiliario residencial se acabará devaluando en términos reales en 2023

Joaquín Hernández

Publicado 07/11/2022 04:45

Actualizado 07/11/2022 04:50

BBVA, Bankinter, ING... la gran banca empieza a rebajar sus previsiones sobre el precio de la vivienda en España. El banco vasco ha sido la última entidad financiera en revisar sus proyecciones, rebajando la previsión de crecimiento del valor de las casas para 2023 de un 5,8% nominal (y un 3,2%, descontada la inflación) a un 2,3% nominal.

Su departamento de estudios estima que la vivienda se acabará devaluando en términos reales al preverse subidas nominales que caerían siempre por debajo de la inflación. El precio de la vivienda registraría así un crecimiento nominal en 2023 que "supone una corrección en términos reales (-2,4%)", según BBVA, ya que la inflación prevista por él es del 4,4% para el para el próximo año. En la misma línea, el 2022 se saldaría con un aumento nominal del 5,4% pero un retroceso real de hasta el 3,5%.

La rebaja en la previsión para el precio de la vivienda sigue la del PIB, que ha pasado del 1,8% proyectado a mitad de 2022 para el próximo año al 1,0%. Lo que se suma al cóctel de una mayor inflación y una política monetaria más restrictiva por parte del Banco Central Europeo desde el mes de julio. El hecho de que la venta de vivienda se mantuviera hasta agosto un 12,9% por encima que en el mismo periodo de 2021 responde en parte a "un adelanto de operaciones ante las subidas de tipos de interés".

El exceso de ahorro acumulado por los hogares españoles durante la pandemia (hasta 129.000 millones) contribuirá a que no se produzca un ajuste severo en los precios, inciden desde BBVA, pero descuentan una devaluación real para este año y el próximo.

En la misma línea apuntan desde ING, si bien desde la entidad de origen neerlandés dan un paso más: prevén que el precio experimente incluso ajustes nominales a la baja dentro de los próximos seis meses.

Bajo su escenario previsto, el ejercicio 2023 se saldaría con una variación nominal del 0-1%, equivalente a un hipotético freno de los precios tras ocho años de subidas (al menos, nominales). Con una inflación prevista del 4,4% -al igual que BBVA-, la vivienda se devaluaría hasta un 4,4% en términos reales al cabo de 2023.

Ya este 2022 se cerraría con una devaluación en términos reales del 1,7%, atendiendo a ING, ya que la vivienda terminaría el año con una suba nominal del 7% y la inflación, en el 8,7%

"La incertidumbre, la subida de los tipos de interés y la posible recesión leve a la que se enfrentará España a partir del próximo trimestre -el primero de 2023- frenarán el crecimiento de unos precios que los españoles consideran desorbitados", señalan desde ING. Según su encuesta de consumo en agosto, el 75% de los españoles considera que la vivienda está sobrevalorada.

Ya este 2022 se cerraría con una devaluación en términos reales del 1,7%, atendiendo a ING, ya que la vivienda terminaría el año con una suba nominal del 7% y la inflación, en el 8,7%. Con todo, los investigadores del banco inciden en que "los precios del residencial español han crecido menos rápido que en la mayoría de los países europeos, lo que hace una corrección menos probable".

Bankinter, el primero en alertar de una caída de precios

"La actividad inmobiliaria debería enfriarse, con un 13% menos de transacciones en 2023 y un 5% 2024, aunque desde niveles máximos de 15 años. El BCE apunta a un ajuste mayor para el conjunto de la Eurozona (-9% en precios de vivienda y -15% en transacciones en los próximos 2 años)", añaden desde Bankinter.

El primer gran banco digital ha sido este año el primero en alertar de una eventual caída de los precios de la vivienda en España. Hasta octubre, el banco proyectaba ya una moderación, con alzas del 1% y el 0% en los próximos dos años. Su última previsión apunta a una caída de los precios del 3% en 2023, y del 2% en 2024 tras una disminución de las transacciones cercana al 20%.

Bankinter prevé un ajuste de los precios del 5% en dos años ante el desfase con la evolución de los salarios

"Esto sería suficiente para ajustar la sobrevaloración que apreciamos respecto a los salarios, teniendo en cuenta además que estos últimos se incrementarán a ritmos superiores a lo habitual, en un entorno de elevada inflación", esgrimen desde Bankinter.

En una línea similar, Caixabank ha advertido del impacto de la subida de tipos sobre el acceso a la vivienda, con un incremento del peso de la hipoteca sobre los ingresos de hasta un 20% en España. Y ello, desde un saludable 33,4% a finales de 2021 (el umbral sostenible es del 35%) hasta cifras incluso por encima del 40% a finales de este año y principios del siguiente, para estabilizarse en torno al 40% hasta 2024, lo que, previsiblemente, forzaría una moderación de los precios. Santander, en suma, ha anticipado que el freno del mercado alcanzaría también a la obra nueva.lugarNutravia

Fuente: (https://www.vozpopuli.com/economia_y_finanzas/banca-precio-vivienda-bbva-ing.html)

En la misma línea apuntan desde ING, si bien desde la entidad de origen neerlandés dan un paso más: prevén que el precio experimente incluso ajustes nominales a la baja dentro de los próximos seis meses.

Bajo su escenario previsto, el ejercicio 2023 se saldaría con una variación nominal del 0-1%, equivalente a un hipotético freno de los precios tras ocho años de subidas (al menos, nominales). Con una inflación prevista del 4,4% -al igual que BBVA-, la vivienda se devaluaría hasta un 4,4% en términos reales al cabo de 2023.

Ya este 2022 se cerraría con una devaluación en términos reales del 1,7%, atendiendo a ING, ya que la vivienda terminaría el año con una suba nominal del 7% y la inflación, en el 8,7%

"La incertidumbre, la subida de los tipos de interés y la posible recesión leve a la que se enfrentará España a partir del próximo trimestre -el primero de 2023- frenarán el crecimiento de unos precios que los españoles consideran desorbitados", señalan desde ING. Según su encuesta de consumo en agosto, el 75% de los españoles considera que la vivienda está sobrevalorada.

Ya este 2022 se cerraría con una devaluación en términos reales del 1,7%, atendiendo a ING, ya que la vivienda terminaría el año con una suba nominal del 7% y la inflación, en el 8,7%. Con todo, los investigadores del banco inciden en que "los precios del residencial español han crecido menos rápido que en la mayoría de los países europeos, lo que hace una corrección menos probable".

Bankinter, el primero en alertar de una caída de precios

"La actividad inmobiliaria debería enfriarse, con un 13% menos de transacciones en 2023 y un 5% 2024, aunque desde niveles máximos de 15 años. El BCE apunta a un ajuste mayor para el conjunto de la Eurozona (-9% en precios de vivienda y -15% en transacciones en los próximos 2 años)", añaden desde Bankinter.

El primer gran banco digital ha sido este año el primero en alertar de una eventual caída de los precios de la vivienda en España. Hasta octubre, el banco proyectaba ya una moderación, con alzas del 1% y el 0% en los próximos dos años. Su última previsión apunta a una caída de los precios del 3% en 2023, y del 2% en 2024 tras una disminución de las transacciones cercana al 20%.

Bankinter prevé un ajuste de los precios del 5% en dos años ante el desfase con la evolución de los salarios

"Esto sería suficiente para ajustar la sobrevaloración que apreciamos respecto a los salarios, teniendo en cuenta además que estos últimos se incrementarán a ritmos superiores a lo habitual, en un entorno de elevada inflación", esgrimen desde Bankinter.

En una línea similar, Caixabank ha advertido del impacto de la subida de tipos sobre el acceso a la vivienda, con un incremento del peso de la hipoteca sobre los ingresos de hasta un 20% en España. Y ello, desde un saludable 33,4% a finales de 2021 (el umbral sostenible es del 35%) hasta cifras incluso por encima del 40% a finales de este año y principios del siguiente, para estabilizarse en torno al 40% hasta 2024, lo que, previsiblemente, forzaría una moderación de los precios. Santander, en suma, ha anticipado que el freno del mercado alcanzaría también a la obra nueva.lugarNutravia

Fuente:(https://www.vozpopuli.com/economia_y_finanzas/banca-precio-vivienda-bbva-ing.html)

La sensación de cercanía a una burbuja inmobiliaria crece entre particulares desde febrero de 2021

El último análisis de Fotocasa sobre el riesgo de burbuja inmobiliaria apuntaba a que los precios aún estaban un 34% por debajo del boom de 2006 y 2007, sin embargo,  la percepción entre los ciudadanos que recoge la 'Radiografía del mercado de la vivienda: segundo semestre de 2022' elaborada por el mismo portal es bien distinta.

El informe indica que la sensación de proximidad a una nueva burbuja inmobiliaria ha acelerado 14 puntos desde febrero de 2021: uno de cada dos particulares (52%) lo cree así ahora frente al 38% de 'desconfiados' de entonces. En los últimos seis meses la percepción de que se avecina otro boom ha avanzado en cinco puntos.

Este aumento paulatino de la consideración de cercanía de una burbuja en el mercado inmobiliario español se sitúa ya en 6,5 puntos sobre 10, frente a los 5,7 que otorgaban en febrero del año pasado.

La inestabilidad global está detrás de esta apreciación cada vez más temerosa. Primero la pandemia y ahora la guerra de Ucrania (con la inflación, subidas de tipos y encarecimiento de las hipotecas que conlleva, entre otras cosas) repercuten en el mercado de la vivienda también a través de la percepción que tienen quienes los particulares.

"El mercado se está calentando debido a que hay una gran demanda por comprar y poco stock disponible. Venimos de una gran actividad inmobiliaria en 2021 que ha sido frenética. España ha batido récord de compraventas y ha alcanzado el mejor año hipotecario de la última década. Sin embargo, las cifras están muy alejadas de los excesos del 2007 para que nos encontrásemos cercanos a una burbuja", recuerda María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.

Comprar sigue ganando a alquilar

El sector prevé estabilización y corrección en los precios para el próximo año debido al freno en la demanda que provocarán las subidas de tipos, pero hay más interrogantes en el aire. Por ejemplo, cómo afectará la futura ley de vivienda en el inmobiliario.

La encuesta refleja un descenso en la percepción de que la nueva normativa de control de precios de alquiler de vivienda favorecerá el equilibrio entre oferta y demanda: del 5,1 en febrero de 2022, pasa al 4,9 de puntuación seis meses después.

Donde no hay cambios es en la preferencia entre los particulares en este país por comprar en vez de alquilar. Respecto a febrero, no ha variado la puntuación media que los particulares otorgan a la idea de que el precio actual del alquiler hace que compense más pagar una hipoteca que un alquiler (7,3) o que comprar una vivienda es una buena inversión (7).

De hecho, afirmaciones como que vivir de alquiler es tirar el dinero muestran un ligero crecimiento: actualmente recibe 6,1 puntos sobre diez y en febrero recibía 6.

ESTOS SON LO CUATRO BARRIOS MÁS CAROS DE MADRID

Salamanca - Chamberí   Chamartín - Retiro

Salamanca - Chamberí - Chamartín - Retiro

Salamanca

Paseo de la Habana

Chamberí

La guerra de Ucrania y los índices al alza de la hipotecas -que van a más- han provocado unos precios disparados que no parecen encontrar tope. Así las cosas, encontrar casa no es un proceso sencillo, pero buscarla en la capital, donde los precios y la demanda no hacen más que subir, tampoco es tarea fácil. Estos son los barrios, en el centro de la capital, con los precios más caros de Madrid.

Salamanca

El distrito de Salamanca es conocido por ser uno de los barrios más exclusivos de Madrid. Originalmente diseñado para la aristocracia, como un gran proceso inmobiliario ideado por el marqués de Salamanca, sigue conservando esos encantos que lo caracterizaron desde el principio, como los restaurantes y tiendas más selectas.

En el caso de la vivienda en el distrito de Salamanca, se caracteriza por pisos construidos siguiendo un estilo decimonónico. Muchos todavía conservan puertas o ventanas de la época, esculpidas o detalladas hasta el último detalle.

No es extraño, entonces, que los precios acompañen a toda esta exclusividad. Pues, según datos de Idealista, en el mes de julio, vivir en el distrito de Salamanca supondría un gasto de 6.658 €/m2. En determinadas calles y promociones inmobiliarias los precios alcanzan los 8.000 euros.

Chamberí

Similar a lo que ocurre en el distrito de Salamanca, el distrito de Chamberí refleja el estilo arquitectónico de la aristocracia madrileña de los siglos XIX y XX. Actualmente, se podría describir como uno de los distritos más castizos y demandados de Madrid. Tranquilo, seguro y elegante, donde predominan las viviendas de lujo para aquellos que buscan un estilo de vida un poco más exclusivo. Además, es ligeramente más económico que el distrito de Salamanca, con un precio/m2 que ronda los 5.706 €. Con todo, los precios varían según las promociones inmbiliarias.

Chamartín

Prácticamente pisándole los talones al distrito de Chamberí, se encuentra Chamartín. Con exactamente 5.534 €/m2 durante el mes de julio, cuenta con uno de los precios medios de compra más altos de Madrid. En los últimos años, se ha podido percibir un crecimiento de la obra nueva, que según las previsiones, puede seguir creciendo en el próximo tiempo.

Retiro

En el centro de la capital, rodeado de museos y parques, se encuentra un pulmón verde que, además, presenta una oferta cultural muy amplia. Esto hace que se configure como una zona muy atractiva para vivir. El Retiro, actualmente, se posiciona en nuestra quinta posición, ya que en este distrito, el precio es de 4.964€/m2.

_Fuente: Diario la Razón (https://www.larazon.es/madrid/20221011/r3vuzjuqffflrhw4gz2rvzyh3m.html)

Estos son los casos en los que no se deberá pagar el IRPF si se vende una vivienda

La Ley Tributaria española estipula una exención del pago del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) cuando se vende una vivienda. Esto es posible en aquellos casos en los que la diferencia entre el coste original de inmueble y su precio de venta se utiliza para adquirir otra vivienda.

Sin embargo, el ahorro del impuesto requiere que se cumplan varios requisitos, los cuales aparecen reflejados en el reglamento de la Agencia Tributaria.

Solo vivienda habitual

El primer requisito para librarse del abono del IRPF implica que, quien venda una vivienda, no solo deberá utilizar el dinero para comprar otra, sino que tanto la que se oferta como la que se demanda deben ser viviendas habituales.

Te recomendamos

A ojos de la Agencia Tributaria, la vivienda habitual es aquella en la que el titular habita durante al menos tres años y de manera ininterrumpida. Además, se debe recordar que para que la nueva vivienda se considere como tal, el contribuyente debe habitarla durante al menos doce meses, plazo que comienza a contar con la fecha de adquisición del inmueble.

Un plazo de dos años

El segundo requisito para no pagar IRPF requiere que las ganancias resultantes de la venta deben reinvertirse en un plazo de dos años, desde la fecha de venta.

Existe también la posibilidad de que se compre la nueva vivienda antes de vender la antigua. De ser así, la Ley del IRPF especifica que: "No supone invertir en la nueva vivienda exactamente el dinero obtenido específica y directamente en la transmisión de la antigua vivienda".

Entonces, se pueden haber utilizado los propios ahorros para adquirir el nuevo inmueble, y luego disfrutar de la exención cuando se venda la antigua vivienda habitual, en el plazo de los dos años siguientes.

Hipoteca pendiente, o nueva casa más barata

Se puede dar la posibilidad de que la vivienda que se va a vender todavía incluya una parte de la hipoteca sin amortizar.

En estos casos, se considerará como importe total obtenido el resultado de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que siga pendiente de amortizar, durante el momento en que se realice la transacción.

Por su parte, si el dinero resultante de vender la casa antigua es superior al requerido para adquirir la nueva, los ingresos sobrantes se considerarán ganancia patrimonial, lo que implicará que se someta al IRPF.

Lo que dice la Agencia Tributaria

A) Cuando la reinversión se produce en el mismo ejercicio en el que se obtiene la ganancia patrimonial o en un plazo de dos años antes, no será necesario tributar siempre que la aplicación de la misma no sea desmentida por otra circunstancia en la declaración de ese mismo ejercicio, o en los dos años siguientes.

B) Si el contribuyente pretende reinvertir la diferencia en un plazo de dos años desde la fecha de la venta, deberá incluir su interés por la reinversión en la declaración del ejercicio donde obtenga la ganancia. Para ello debe cumplimentar el epígrafe F2, así como el apartado del Anexo C.1, de información adicional del modelo de la declaración.

Fuente: (https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/11991088/10/22/Esta-es-la-manera-de-no-tener-que-pagar-el-IRPF-si-se-vende-una-casa-.html)

La Ley Tributaria española estipula una exención del pago del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) cuando se vende una vivienda. Esto es posible en aquellos casos en los que la diferencia entre el coste original de inmueble y su precio de venta se utiliza para adquirir otra vivienda.

Sin embargo, el ahorro del impuesto requiere que se cumplan varios requisitos, los cuales aparecen reflejados en el reglamento de la Agencia Tributaria.

Solo vivienda habitual

El primer requisito para librarse del abono del IRPF implica que, quien venda una vivienda, no solo deberá utilizar el dinero para comprar otra, sino que tanto la que se oferta como la que se demanda deben ser viviendas habituales.

Te recomendamos

A ojos de la Agencia Tributaria, la vivienda habitual es aquella en la que el titular habita durante al menos tres años y de manera ininterrumpida. Además, se debe recordar que para que la nueva vivienda se considere como tal, el contribuyente debe habitarla durante al menos doce meses, plazo que comienza a contar con la fecha de adquisición del inmueble.

Un plazo de dos años

El segundo requisito para no pagar IRPF requiere que las ganancias resultantes de la venta deben reinvertirse en un plazo de dos años, desde la fecha de venta.

Existe también la posibilidad de que se compre la nueva vivienda antes de vender la antigua. De ser así, la Ley del IRPF especifica que: "No supone invertir en la nueva vivienda exactamente el dinero obtenido específica y directamente en la transmisión de la antigua vivienda".

Entonces, se pueden haber utilizado los propios ahorros para adquirir el nuevo inmueble, y luego disfrutar de la exención cuando se venda la antigua vivienda habitual, en el plazo de los dos años siguientes.

Hipoteca pendiente, o nueva casa más barata

Se puede dar la posibilidad de que la vivienda que se va a vender todavía incluya una parte de la hipoteca sin amortizar.

En estos casos, se considerará como importe total obtenido el resultado de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que siga pendiente de amortizar, durante el momento en que se realice la transacción.

Por su parte, si el dinero resultante de vender la casa antigua es superior al requerido para adquirir la nueva, los ingresos sobrantes se considerarán ganancia patrimonial, lo que implicará que se someta al IRPF.

Lo que dice la Agencia Tributaria

A) Cuando la reinversión se produce en el mismo ejercicio en el que se obtiene la ganancia patrimonial o en un plazo de dos años antes, no será necesario tributar siempre que la aplicación de la misma no sea desmentida por otra circunstancia en la declaración de ese mismo ejercicio, o en los dos años siguientes.

B) Si el contribuyente pretende reinvertir la diferencia en un plazo de dos años desde la fecha de la venta, deberá incluir su interés por la reinversión en la declaración del ejercicio donde obtenga la ganancia. Para ello debe cumplimentar el epígrafe F2, así como el apartado del Anexo C.1, de información adicional del modelo de la declaración.

Fuente: (https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/11991088/10/22/Esta-es-la-manera-de-no-tener-que-pagar-el-IRPF-si-se-vende-una-casa-.html)

Las ventajas de dejar una vivienda en herencia frente a donarla en vida

La tributación al heredar una vivienda es menor que al recibirla en donación, pero no siempre

Donar o dejar en herencia una vivienda es una pregunta que se plantean muchos padres y la respuesta no es fácil porque el coste que acarrea una u otra opción depende de cada caso.

La donación es un acuerdo voluntario en que el propietario cede gratuitamente su vivienda, generalmente a los hijos, y puede reservarse el derecho al usufructo vitalicio que le permite disponer de ella hasta su fallecimiento, aunque ya no conste como propietario.

Mientras que dejarla en herencia implica que el heredero no podrá disfrutar de ella hasta el fallecimiento del causante.

En general, heredar una vivienda acarrea menos costes que recibirla en donación y ello hace que sea la opción más elegida por los propietarios.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2021 se transmitieron 198.939 inmuebles residenciales a través de herencias, mientras que las donaciones fueron 25.062.

Las ventajas de donar en vida frente a la herencia

El ISD y la Plusvalía son comunes para herencias y donaciones

Los impuestos que gravan la transmisión de viviendas son tres: el de Sucesiones y Donaciones (ISD), la Plusvalía Municipal y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y su cuantía depende del valor de la vivienda.

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones se paga tanto en las herencias como en las donaciones y lo afronta quien recibe la propiedad.

La regulación de este impuesto es competencia de las comunidades autónomas, por lo que el importe a pagar varía en función de las exenciones y bonificaciones que se apliquen en cada región.

Por ley, heredar una vivienda supone una reducción del 95 por ciento en la base imponible y hasta un importe máximo de 122.606,47 euros.

La condición para su aplicación es que los herederos o legatarios sean el cónyuge, los ascendientes o los descendientes del causante, o bien se trate de un pariente colateral mayor de 65 años que hubiese convivido con el causante durante los dos años anteriores al fallecimiento. Las comunidades autónomas pueden aumentar este porcentaje o cambiar los límites.

Otro impuesto que deben pagar tanto el donatario como el heredero es el de Plusvalía Municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Se basa en el aumento del valor que figura en el catastro desde que el titular lo adquirió hasta el momento del traspaso al nuevo propietario.

Los españoles que renuncian a heredar para eludir el impuesto de sucesiones rompen récord

El IRPF solo se paga en la donación

La diferencia impositiva entre la donación y la herencia viene del IRPF, que solo se paga en las donaciones y corresponde hacerlo al donante si la vivienda tiene un valor superior a cuando la adquirió.

El impuesto varía entre en 19 y el 23 por ciento del valor de la vivienda y están exentos de pagarlo los donantes con más de 65 años si se trata de su vivienda habitual y aquellos que la han tenido en propiedad menos de un año.

El donante tributa en la comunidad donde esté ubicado el inmueble, independientemente de donde resida el receptor de la donación.

Valoración real de la vivienda

En estos casos hay que "tener cuidado con el valor que demos a la vivienda", advierte María José Arcas, abogada especializada en sucesiones y herencias, ya que "Hacienda puede realizar y, de hecho, realiza con frecuencia comprobaciones de valores, por lo que es recomendable tener en cuenta los valores catastrales".

Otro factor a considerar en las donaciones es que, tras el fallecimiento del donante, el donatario tiene la obligación de “computar, imputar y colacionar lo donado”, es decir, aportar a la masa hereditaria el valor de lo recibido en la donación.

Teniendo en cuenta todo lo anterior, "lo más económico suele ser dejar en herencia la vivienda, ya que en este caso tendremos que hacer frente al Impuesto de Sucesiones y Donaciones y a la Plusvalía Municipal, pero no hay que pagar el IRPF, cosa que sí ocurre en la tributación de donaciones", indica Isbelt Martín, experto en finanzas de Roams.

Fuente: (https://www.finanzas.com/finanzas-personales/las-ventajas-de-dejar-una-vivienda-en-herencia-frente-a-donarla-en-vida.html)

La caída del sector inmobiliario amenaza con sepultar la economía global por tres vías diferentes

• La vivienda se enfrenta a una recesión global que afectará a la inversión residencial
• A su vez, un descenso del precio de los inmuebles afecta a la riqueza de los hogares
• Todo lo anterior se puede unir a unas condiciones financieras más estrictas

La crisis del sector inmobiliario está en marcha. Tras años de fuertes subidas de precios, la marea ha comenzado a bajar. En EEUU, el precio de la vivienda ha caído un 1,3% mensual en septiembre, el doble de lo previsto por los analistas. En otras economías como Suecia, el descenso es incluso mayor, mientras que en las economías en las que aún no se ha materializado una corrección clara hay indicios que apuntan en esa dirección. Ahora que la caída del inmobiliario parece clara, los expertos han comenzado a desgranar cuál puede ser su impacto en el PIB global, una tarea compleja en la que se han aventurado los economistas de Oxford Economics, recreando tres escenarios posibles con diferentes consecuencias para el mundo.

La vivienda afecta a la economía y viceversa. Una recesión económica puede reducir la demanda de vivienda a través de una mayor tasa de paro, por ejemplo. Si las familias ven reducidos sus ingresos o si atisban un futuro incierto, las decisiones de inversión importantes (como la vivienda) podrían posponerse, lo que, ceteris paribus, erosionaría la demanda y los precios de los inmubles. También, una recesión puede provocar un aumento de la oferta de vivienda de segunda mano, puesto que las propias familias pueden verse obligadas a poner en venta parte de sus activos para afrontar la crisis.

Visto del otro lado, una caída del precio de la vivienda (por ejemplo por una subida de los tipos de interés) tiene un impacto en el patrimonio de las familias y las empresas. Esto es lo que se conoce como el efecto riqueza. Si los hogares se sienten menos 'ricos' porque el precio de la vivienda cae, la reacción lógica suele ser una reducción del consumo (aumento del ahorro) que termina lastrando la economía. Además, también influye en la inversión residencial, cuya relación con el PIB es intensa.

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Así está la vivienda

¿Qué está pasando en la vivienda? A la corrección de precios que ya están en marcha en varios países, se espera que se produzca una caída más generalizada a nivel global, provocada por las fuertes subidas de tipos de interés en los países avanzados, el deterioro de la confianza de los consumidores y la mella que está haciendo la inflación en el poder adquisitivo de las familias.

Con todo, desde Oxford Economics señalan que "la previsión de referencia (escenario base o más probable) muestra un notable cambio de rumbo en la inflación de los precios de la vivienda en una muestra de 20 importantes economías mundiales, con subidas de precios anuales del 15% en el primer trimestre de 2022 que dan paso a un descenso anual del 1% en el segundo trimestre de 2023".

Los ciclos de la vivienda global

"Con el mundo al borde de una recesión inmobiliaria, hemos modelado tres escenarios para desplomes de diferente grado que presentan efectos negativos sobre la riqueza, caída de la inversión residencial y condiciones crediticias más estrictas. En nuestro escenario más pesimista, que incluiría los tres factores, el crecimiento del PIB mundial se reduce a solo el 0,3% en 2023 (con recesión incluida por medio), frente al 1,5% de nuestro escenario base", explican estos expertos.

Históricamente, la caída de los precios de la vivienda se ha asociado con la disminución de la inversión residencial (construcción de vivienda), lo que ha provocado un mayor lastre del PIB. Aunque es cierto que el alcance de una caída en la inversión residencial ahora es menor que en el momento de la crisis financiera mundial (GFC), parece plausible que un descenso de la inversión residencia recortase en 0,6 puntos el PIB mundial para 2023.

También es posible que se produzca un mayor impacto en los precios mundiales de la vivienda a través de un endurecimiento de las condiciones crediticias, tanto por el alza de los tipos de interés como por un cierre del grifo del crédito ante un escenario de mayores pérdidas (morosidad) para los bancos y sus efectos colaterales. Un endurecimiento de las condiciones crediticias de alrededor de una quinta parte de la escala observada en la GFC reduciría el PIB mundial en un 0,5% adicional en 2023.

Los tres escenarios al detalle

Los analistas de Oxford Economics plantean tres escenarios de mejor a peor para el crecimiento mundial según la evolución de las tres variables citadas entre el tercer trimestre de 2022 y el cuarto de 2025. Si en el mejor de los casos el crecimiento mundial para 2023 se lijaría 0,2 puntos porcentuales desde el 1,5% del caso base de la consultora, en el segundo se borrarían otros 0,6 puntos porcentuales adicionales y en el peor otros 0,5 puntos, aplanando la métrica hasta casi el cero. En el escenario más catastrófico incluso se registraría una recesión técnica en el ecuador del próximo año.

-El primer escenario 'solo' tiene en cuenta los efectos sobre la riqueza de los hogares de una caída de dos dígitos en los precios de la vivienda. Estos descensos en los importes de los inmuebles pueden hacer que los consumidores se sientan menos acomodados, induciendo una reducción de los niveles de gasto de los consumidores. Incluso se puede dar un efecto adicional sobre el gasto si la caída de los precios se asocia a un menor número de transacciones de vivienda y a un menor gasto relacionado en accesorios, etc. Recopilando distintas métricas académicas, desde la consultora estiman que un descenso del 10% en los precios de la vivienda podría reducir el gasto de los consumidores entre un 0,4% y un 0,5%.

Este primer escenario más benigno contempla una caída del 10% en los precios de la vivienda en comparación las nuestras previsiones de referencia en 22 economías principales (EEUU, Reino Unido, Alemania, Francia, Italia, España, Irlanda, Bélgica, Países Bajos, Dinamarca, Finlandia, Suecia, Suiza, Taiwán, Noruega, Japón, Canadá, Corea, China, Australia, Nueva Zelanda y Sudáfrica). Teniendo en cuenta ese retroceso y su impacto en la riqueza de las familias, el crecimiento mundial en 2023 caería a un 1,3% desde el 1,5% que contemplaba como caso base Oxford Economics.

-El segundo escenario empeora la ecuación con una caída del 10% en la inversión residencial sumada a los efectos del primer escenario. "Las caídas de los precios de la vivienda en el pasado han tendido a asociarse con descensos de la inversión residencial. Este fue especialmente el caso de la crisis financiera mundial, cuando se observó una caída de alrededor del 30% desde el punto máximo hasta el mínimo en la inversión en vivienda en las principales economías", justifican los analistas, recordando el largo declive de países como EEUU e Irlanda. Aunando ambos factores negativos, el modelo de Oxford Economics prevé un crecimiento para 2023 del 0,7% frente al 1,5% del caso base.

Diferentes escenarios para el crecimiento mundial

Aunque ven razones para ser cautelosamente optimistas, ya que esta vez es que no ha habido un auge muy grande en la inversión en vivienda en los últimos años, a diferencia del período anterior a la gran crisis, y algunos mercados han visto una persistente escasez de oferta, el riesgo varía notablemente entre país.

Para tener una idea del riesgo entre las economías, observan tres variables: el pico reciente de la inversión residencial en el PIB, el pico reciente comparado con el nivel medio de 10 años, y el pico reciente comparado con el pico anterior a la gran crisis. Clasificando cada economía según estos factores, las más vulnerables parecen ser Canadá, Taiwán, Finlandia y Nueva Zelanda, ya que tienen niveles de inversión en vivienda notablemente más altos que el nivel medio de 10 años y, en los casos de Canadá y Finlandia, también más altos que el nivel máximo anterior a 2008. En el lado inverso se encuentran Japón, Italia y EEUU. En España, la inversión residencial ha crecido desde el covid y está por encima de su media de 10 años, pero queda aún lejos (un -2,4%) de su pico previo a la gran crisis.

-El tercer y peor escenario de todos es el que engloba las dos referidas caídas del 10% con un endurecimiento mayor de las condiciones crediticias. "La caída de los precios de los inmuebles también puede afectar a las condiciones crediticias. La caída de los precios puede provocar un aumento de las pérdidas esperadas en los prestamistas hipotecarios (especialmente cuando los niveles de endeudamiento de los hogares son elevados), que pueden reaccionar concediendo menos préstamos o prestando con márgenes más elevados o reduciendo las relaciones préstamo-valor", explica el estudio de Oxford. Además, añaden, el endurecimiento de las condiciones crediticias en un periodo de descenso de los precios de la vivienda puede crear un bucle de retroalimentación, en el que una mayor disponibilidad de crédito reduce aún más los precios de la vivienda y conduce a otra ronda de restricción del crédito y a un menor gasto.

Este escenario de Oxford engloba una caída del 10% en los precios de la vivienda, una caída del 10% en la inversión residencial real y un endurecimiento de las condiciones crediticias equivalente a una quinta parte del observado en la gran crisis. Con estos tres factores a la baja, el crecimiento mundial caería hasta el 0,3% en 2023. El crecimiento global no solo se aplanaría hasta casi el cero, sino que se cumpliría la definición de recesión mundial del Fondo Monetario Internacional (FMI). Según explican los autores del estudio, el organismo define una recesión mundial como un periodo en el que la producción mundial per cápita se contrae.

La propia previsión base de la casa de análisis de un crecimiento del 1,5% para 2023, la mitad del ritmo observado en 2022, ya implica un crecimiento per cápita de sólo el 0,5%, muy cercano a la formulación del FMI. Por lo que los escenarios dos y tres, con un crecimiento de la población mundial en 2023 estimado en un 1%, son consistentes con esa definición de recesión mundial. De hecho, el escenario tres arroja una contracción interanual del PIB mundial tanto en el segundo como en el tercer trimestre de 2023, lo que es compatible con la definición de recesión técnica.

La peligrosa diferencia: China

Si bien es cierto que en esta ocasión hay matices que pueden hacer que la crisis del inmobiliario no sea tan grave (la inversión residencial ha perdido peso en el PIB, los hogares tienen menos deuda, los balaces de los bancos son más fuertes y están mejor diversificados...) hay un factor que es agravante: China.

"Una diferencia importante entre la situación actual del mercado de la vivienda y la situación durante la GFC es la trayectoria del mercado de la vivienda en China. Entre 2008 y 2010, los precios reales de la vivienda en las economías avanzadas cayeron alrededor del 10%; pero en China, los precios primero se estancaron pero luego crecieron con fuerza cuando desués de que las autoridades aplicasen políticas de estímulo agresivas. Esta vez, los mercados chinos están siguiendo una trayectoria similar a la de las economías avanzadas, con una desaceleración significativa, especialmente en términos de construcción".

De este modo, en lugar de compensar el impacto en la producción mundial de una recesión global de la vivienda, como fue el caso después de la GFC, el sector inmobiliario chino está contribuyendo a la recesión. Además, dada el elevado peso sector inmobiliario (y las ramificaciones del mismo) en el PIB de China, la desaceleración de la vivienda en China tiene importantes efectos indirectos negativos, tanto a nivel regional como mundial. Por ello, resulta un tanto complejo describir cuál puede ser el escenario final para la economía global y el inmobiliario en particular.

Fuente:https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/12009030/10/22/La-caida-del-sector-inmobiliario-amenaza-con-sepultar-la-economia-global-por-tres-vias-diferentes.html

En el mundo inmobiliario, a menudo surge la pregunta de si es mejor dar una propiedad en exclusiva a una agencia o si es mejor optar por la libre competencia y darla a varias agencias. Ambas opciones tienen sus ventajas y desventajas, pero en este artículo nos centraremos en la posición favorable a la exclusividad inmobiliaria, desde el punto de vista más beneficioso para la propiedad del activo.

La exclusividad inmobiliaria se refiere al acuerdo entre el propietario de una propiedad y una agencia inmobiliaria, en el que se acuerda que la agencia tendrá el derecho exclusivo de vender o alquilar la propiedad durante un período determinado de tiempo. Este tipo de acuerdo implica que la agencia tiene la exclusividad para comercializar la propiedad, lo que significa que no se puede ofrecer a otras agencias inmobiliarias.

La principal ventaja de la exclusividad inmobiliaria es que la agencia tendrá un mayor incentivo para vender o alquilar la propiedad en un período de tiempo más corto y por un precio más alto. Esto se debe a que la agencia sabe que es la única que puede comercializar la propiedad y que, por lo tanto, tiene más control sobre el proceso de venta o alquiler.

Además, la exclusividad inmobiliaria ofrece una mayor transparencia en el proceso de venta o alquiler de la propiedad. La agencia tendrá más recursos para invertir en la promoción de la propiedad, como publicidad en línea, marketing por correo electrónico y publicidad en periódicos y revistas. También tendrá acceso a una base de datos de clientes potenciales, lo que significa que puede contactar a compradores o inquilinos potenciales directamente.

En contraste, cuando una propiedad se ofrece a varias agencias, se puede crear una competencia poco saludable entre ellas. Cada agencia estará trabajando para obtener la comisión de venta o alquiler, lo que puede llevar a una reducción en el precio de la propiedad. Además, puede haber una falta de comunicación entre las agencias, lo que puede provocar confusión en el proceso de venta o alquiler.

Otra ventaja de la exclusividad inmobiliaria es que la agencia tendrá más incentivos para trabajar con el propietario de la propiedad para hacer mejoras o reparaciones necesarias antes de la venta o alquiler. Esto puede aumentar el valor de la propiedad y mejorar su atractivo para los compradores o inquilinos potenciales.

En última instancia, la exclusividad inmobiliaria ofrece una mayor garantía de éxito en la venta o alquiler de la propiedad. Cuando una agencia tiene exclusividad sobre una propiedad, está completamente dedicada a su venta o alquiler. La agencia puede centrar sus esfuerzos en hacer que la propiedad se destaque en el mercado, lo que puede atraer a un mayor número de compradores o inquilinos potenciales.

En conclusión, la exclusividad inmobiliaria ofrece numerosas ventajas para los propietarios de propiedades que buscan vender o alquilar su activo. Con una agencia inmobiliaria que tiene exclusividad sobre la propiedad, los propietarios pueden estar seguros de que la propiedad está siendo comercializada de manera efectiva y transparente, y que la agencia está trabajando arduamente para asegurar una venta o alquiler exitoso.

Además, la exclusividad inmobiliaria permite que el agente inmobiliario tenga más tiempo y recursos para enfocarse en la venta del activo. Al tener una propiedad en exclusiva, el agente no tiene que competir con otros agentes por la venta y puede enfocar sus esfuerzos en la promoción y venta de esa propiedad específica. Esto puede incluir la creación de un plan de marketing específico, la realización de visitas guiadas más detalladas, la organización de eventos de puertas abiertas y la creación de una campaña publicitaria más enfocada en la propiedad.

En última instancia, la exclusividad inmobiliaria es un enfoque sólido que proporciona beneficios tanto al agente inmobiliario como al propietario del activo. Al trabajar juntos en exclusiva, el agente y el propietario pueden tener una relación más cercana, lo que permite una mejor comunicación y una comprensión mutua de los objetivos del propietario. Además, la exclusividad permite al agente inmobiliario dedicar más tiempo y recursos a la venta de la propiedad, lo que a su vez aumenta las posibilidades de una venta exitosa y rentable.

En conclusión, la exclusividad inmobiliaria es una forma efectiva y beneficiosa de vender un activo inmobiliario. Al permitir que el agente inmobiliario tenga el control exclusivo de la venta, se puede aumentar la transparencia y la eficiencia en el proceso de venta. Además, la exclusividad permite una mayor dedicación de tiempo y recursos a la promoción y venta de la propiedad, lo que aumenta las posibilidades de una venta exitosa y rentable. Si eres propietario de un activo inmobiliario, debes considerar seriamente la exclusividad como una opción para maximizar la eficacia de la venta.

Javier Vicente

ALABA PROPERTIES REAL ESTATE

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